خطط السداد · دبي

خطط سداد العقارات على الخارطة في دبي

توزّع السعر على مراحل الإنشاء، وبعض المطوّرين يتيحون الدفع حتى بعد التسليم. نعرض كيف تعمل الهياكل الشائعة ونختار لك خطة تناسب ميزانيتك.

اختاروا لي خطة سداد كل مسارات الشراء

خطة السداد هي الجدول الذي تدفع عليه سعر عقار على الخارطة بأقساط مرتبطة بالإنشاء، وأحياناً بعد استلام المفتاح أيضاً. الخطة المختارة جيداً تلائم المصروف مع تدفّقك النقدي، لكنها لا تحلّ محلّ تقييم المشروع نفسه. نعرض لك الأمرين.

باختصار

دفعة الحجز: عادة من بضعة إلى عدة بالمئة
التقسيمات الشائعة: 40/60، 50/50، 60/40
خطة 1% شهرياً: متاحة لدى بعض المطوّرين
الدفع بعد التسليم: نعم، عادة موزّع على سنتين إلى 5 سنوات
الأقساط مرتبطة بـ: مراحل الإنشاء، لا بالتقويم
رسوم نقل الملكية 4%: أحياناً ضمن عرض أو موزّعة
تسجيل Oqood: قيد العقار على الخارطة في دائرة الأراضي، عند اتفاقية البيع والشراء
حساب الضمان: بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007
إعادة البيع قبل التسليم: عادة بعد سداد 30 إلى 40% من السعر

هياكل السداد الأكثر شيوعاً

قبل أن تختار مشروعاً، يجدر مقارنة هياكل السداد نفسها. تقسيم مثل 40/60 يخبرك أي جزء من السعر تدفعه أثناء الإنشاء وأي جزء عند التسليم أو بعده.

في ما يلي الأنماط التي ستقابلها غالباً. وهي تختلف قبل كل شيء في توقيت خروج معظم المال من جيبك.

هياكل خطط السداد الشائعة للعقارات على الخارطة في دبي.
الهيكل	كيف يعمل	لمن
40/60	40% أثناء الإنشاء، 60% عند التسليم	لمن لديه سيولة عند التسليم
60/40	60% أثناء الإنشاء، 40% عند التسليم	دفعة نهائية أقل
1% شهرياً	قسط ثابت منخفض كل شهر بعد الدفعة الأولى	توزيع المصروف على الوقت
ما بعد التسليم	جزء من السعر يُدفع بعد التسليم، عادة سنتين إلى 5 سنوات	لمن يعتمد على الإيجار أثناء السداد

فهم هذه الهياكل يسهّل اختيار خطة تناسب تدفّقك النقدي. لنختر هيكلاً يناسب ميزانيتك والوتيرة التي تريد أن تدفع بها.

كيف يبدو الأمر عملياً

الأرقام تقول أكثر من اسم الخطة. في ما يلي مثال على تقسيم 60/40، لتوضيح ترتيب المدفوعات.

هو توضيح للتدفّق، لا عرض بعينه. والحدود الدقيقة يحدّدها دائماً العقد مع المطوّر.

الحجز: دفعة أولية ترفع الوحدة من السوق.
أثناء الإنشاء: أقساط لاحقة مع بلوغ المراحل، حتى 60% من السعر إجمالاً.
عند التسليم: الـ 40% المتبقية واستلام المفتاح.
في نمط ما بعد التسليم: جزء من هذه الـ 40% موزّع على أقساط بعد أن تنتقل إلى المسكن.

الحدود والتوقيتات الدقيقة تختلف بين المطوّرين. أرسل لنا المشروع الذي تفكّر فيه، ونبيّن لك تدفّق سداده قبل أن توقّع العقد.

ما الذي تفحصه في خطة السداد

حجم الأقساط ليس سوى جزء من الصورة. ولا يقلّ عنه أهمية بنود العقد التي تحسم ما يحدث عند التأخّر وإلى أين تذهب مدفوعاتك.

ننظر دائماً إلى هذه التفاصيل قبل أن توقّع. ففيها تختبئ التكاليف التي لا تظهر في جدول الأقساط.

هل الأقساط مرتبطة بمراحل الإنشاء، لا بتقويم ثابت.
هل تذهب المدفوعات إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع.
ما عواقب تأخّر الدفع من جانبك وتأخّر الإنشاء من جانب المطوّر.
هل رسوم دائرة الأراضي البالغة 4% على عاتقك، أم موزّعة، أم ضمن عرض.
هل تخفي خطة ما بعد التسليم سعراً أساسياً أعلى مقابل الراحة.

قراءة العقد بعناية تحميك من تكاليف لا تظهر في جدول الأقساط. لنمرّ على خطة السداد معاً، بنداً بنداً، قبل أن توقّع.

خطة السداد ليست خصماً

يسهل اختيار مشروع لمجرد أن لديه خطة سداد مريحة. غير أن الجدول الجذّاب يكون أحياناً وسيلة لبيع وحدة أغلى، لا تخفيضاً حقيقياً في السعر.

لذلك نقيّم المطوّر والموقع والسعر مقابل السوق أولاً. وفقط بعد ذلك نختار خطة سداد تناسب تدفّقك النقدي. بهذا الترتيب، لا العكس.

هذا الترتيب يعني أنك تدفع مقابل قيمة العقار، لا مقابل راحة السداد وحدها. لنقيّم المشروع والخطة معاً، بهذا الترتيب تحديداً، لا العكس.

المسار من الحجز حتى التسليم

الشراء على الخارطة يمرّ بعدة خطوات، ولكل منها وثيقتها. يجدر معرفة الترتيب، لأنه يحدّد متى تدفع.

في ما يلي المسار نفسه، من أول نموذج حتى سند الملكية. أما توقيت الأقساط فمرتبط بتقدّم الإنشاء، لا بالتقويم.

نموذج الحجز والدفعة الأولية: يرفعان الوحدة من السوق ويحدّدان شروط الشراء.
اتفاقية البيع والشراء (SPA): وثيقة مُلزِمة مع المطوّر، فيها جدول السداد الكامل، وموعد التسليم، وبنود الغرامات.
تسجيل Oqood: قيد عقد العقار على الخارطة في دائرة الأراضي والأملاك، يسجّل حقّك في الوحدة.
الأقساط أثناء الإنشاء: مدفوعات لاحقة مع بلوغ مراحل العمل المتتالية.
التسليم وسند الملكية: يتحوّل Oqood إلى سند ملكية كامل بمجرد تسليم المبنى.

كل خطوة من هذه مرتبطة بدفعة أو توقيع. نأخذك خلالها بالترتيب، من النموذج حتى سند الملكية.

Oqood ورسوم دائرة الأراضي وحساب الضمان

مع الشراء على الخارطة تأتي إجراءات لا توجد مع مسكن جاهز في السوق الثانوي. ثلاثة منها تستحق الفهم، لأنها تؤثر في التكلفة وفي موضع مدفوعاتك.

هي تسجيل Oqood، ورسوم دائرة الأراضي، وحساب الضمان الخاص بالمشروع. في ما يلي ما يعنيه كل منها.

Oqood: قيد عقد العقار على الخارطة في دائرة الأراضي والأملاك، عادة عند توقيع اتفاقية البيع والشراء. يسجّل حقّك في الوحدة قبل وجود سند ملكية.
رسوم دائرة الأراضي 4%: تُحتسب على السعر وتُدفع مرة واحدة، عند مرحلة Oqood. وعند التسليم يتحوّل Oqood إلى سند ملكية دون رسم 4% ثانٍ.
حساب الضمان: اشتراط بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007. تذهب المدفوعات إلى حساب يديره بنك ضمان معتمد من ريرا للمشروع.
الإفراج عن الأموال على مراحل: لا يسحب المطوّر المال من حساب الضمان إلا بعد أن يؤكّد مهندس مستقل كل مرحلة من الإنشاء.

هذه العناصر الثلاثة تحسم كم تدفع إلى جانب السعر نفسه وأين تستقرّ مدفوعاتك حتى التسليم. نتحقق منها لمشروع بعينه قبل أن توقّع اتفاقية البيع والشراء.

إعادة البيع قبل التسليم

يمكن إنهاء خطة سداد على الخارطة مبكراً بإعادة بيع الوحدة قبل تسليم المبنى. مثل هذه الصفقة هي إحالة للعقد ولها قواعدها الخاصة.

لكنها ليست بلا قيود. فقبل أن تبيع، عليك عادة استيفاء شرطين من جانب المطوّر.

حدّ سداد: كثير من المطوّرين لا يوافقون على الإحالة إلا بعد سداد نحو 30 إلى 40% من السعر، وبعضهم يشترط 50%.
شهادة عدم ممانعة (NOC): موافقة المطوّر على نقل العقد إلى مشترٍ جديد. ومن دونها لا يمكن تسجيل الإحالة.
رسم إحالة: يفرض المطوّر عادة عمولة بنحو 2 إلى 5% من السعر، غالباً على عاتق البائع.
بنود اتفاقية البيع والشراء: الحدّ الدقيق والتكاليف يحدّدها عقدك، لذلك نقرؤه آخذين الخروج في الحسبان من البداية.

إذا كنت تفكّر في البيع قبل التسليم، نتحقق من شروط الإحالة في العقد قبل أن توقّعه. وبذلك تعرف مسبقاً متى، وبأي تكلفة، يمكنك الخروج.

FAQ

الأسئلة الشائعة.

ما هما خطتا 40/60 و60/40؟

هما تقسيم للسعر بين فترة الإنشاء والتسليم. في 40/60 تدفع 40% أثناء الإنشاء و60% عند التسليم. وفي 60/40 تنعكس النسب. الرقم الأول هو الجزء المدفوع أثناء الإنشاء.

ما خطة ما بعد التسليم؟

هي خطة تدفع فيها جزءاً من السعر بعد استلام المفتاح، عادة موزّعاً على سنتين إلى 5 سنوات. ويختارها أحياناً من يعتمد على الإيجار أثناء السداد.

هل الأقساط مرتبطة بالوقت أم بالإنشاء؟

في مشروع مشروع تكون الأقساط مرتبطة ببلوغ مراحل الإنشاء، وتذهب المدفوعات إلى حساب ضمان. نتحقق من ذلك قبل توقيع العقد.

هل القسط المنخفض يعني سعراً أدنى؟

لا. الخطة المريحة تكون أحياناً وسيلة لبيع وحدة أغلى. لذلك نقيّم السعر مقابل السوق أولاً، ثم نختار خطة بعد ذلك.

متى أدفع رسوم نقل الملكية في دائرة الأراضي؟

قياسياً، 4% عند تسجيل الشراء. بعض المطوّرين يشملونها في عرض أو يوزّعونها. نتحقق من ذلك لمشروع بعينه.

ما هو تسجيل Oqood؟

هو قيد عقد العقار على الخارطة في دائرة الأراضي والأملاك، عادة عند توقيع اتفاقية البيع والشراء. يسجّل حقّك في الوحدة قبل وجود سند ملكية. وعند التسليم يتحوّل Oqood إلى سند ملكية كامل.

هل أدفع رسوم دائرة الأراضي 4% مرتين، عند Oqood وعند التسليم؟

لا. تدفع الـ 4% على السعر مرة واحدة، عند مرحلة تسجيل Oqood. وعند التسليم يتحوّل Oqood إلى سند ملكية دون رسم 4% إضافي.

إلى أين تذهب مدفوعاتي أثناء الإنشاء؟

إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع، المطلوب بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007 ويديره بنك معتمد من ريرا. ولا يسحب المطوّر منه إلا بعد أن يؤكّد مهندس مستقل كل مرحلة من الإنشاء.

هل يمكنني بيع عقار على الخارطة قبل التسليم؟

نعم، عبر إحالة العقد. كثير من المطوّرين يشترطون سداد نحو 30 إلى 40% من السعر أولاً، إضافة إلى شهادة عدم ممانعة. وهناك عادة رسم إحالة بنحو 2 إلى 5% من السعر، غالباً على عاتق البائع.

قد يهمّك أيضاً

لنتحدّث

لنختر خطة تناسب ميزانيتك، انطلاقاً من مشروع جيد.

تخبرنا بميزانيتك والوتيرة التي تريد أن تدفع بها. ونجمع الباقي.

اختاروا لي خطة سداد مسارات شراء أخرى