Инвестиции · Дубай

Инвестиции в недвижимость Дубая

Мы подбираем объект под аренду и считаем чистый результат, а не только арендную плату на бумаге. Говорим, что снижает доход, и берём на себя покупку и управление, в том числе удалённо.

Рассчитать результат аренды Все сценарии для покупателей

Покупка под аренду в Дубае начинается с цифр, а не с объекта. Отсутствие личного подоходного налога на арендный доход работает в вашу пользу, но реальный результат зависит от локации, расходов и того, как долго жильё простаивает. Мы показываем это честно, прежде чем вы что-то купите.

Коротко о главном

Подоходный налог на арендный доход (физлица): в Дубае отсутствует
Налог на прибыль с продажи недвижимости: в Дубае отсутствует
Сбор DLD за передачу: 4% от цены, разово
Комиссия агентства при покупке: обычно 2% от цены
Управление долгосрочной арендой: обычно от 5 до 8% годовой аренды
Порог для покупки под Золотую визу: от AED 2 000 000
Сервисный сбор: от нескольких до нескольких десятков AED за квадратный фут в год
Разрешение на краткосрочную сдачу: обязательно, продлевается ежегодно (DET)
Перепродажа офф-план до передачи: с согласия застройщика (NOC)

Сначала цифры, потом объект

Покупку под аренду мы начинаем с цифр, а не с объекта. Валовая аренда, это цифра из объявления; чистый результат, это то, что действительно остаётся у вас в кармане после расходов.

Разница между валовой арендой и чистым результатом складывается из сборов и из времени, которое жильё простаивает. Поэтому мы начинаем не с объявления, а с вашей цели, горизонта и полного бюджета, а не только цены покупки.

Такой порядок защищает от покупки, которая хорошо выглядит в объявлении, но плохо складывается на практике. Оставьте нам свой бюджет и цель, и мы рассчитаем реальный чистый результат, прежде чем вы что-то купите.

Что снижает аренду

Заявленная валовая цифра, это лишь отправная точка. Чтобы увидеть реальный результат, нужно вычесть расходы на покупку и содержание объекта, а также периоды без арендатора.

Ниже сводка статей, которые чаще всего снижают аренду. Каждую из них мы учитываем в расчётах по конкретному объекту.

Расходы на покупку и содержание арендного объекта в Дубае.
Расход	Когда	Порядок величины
Сбор DLD за передачу	разово при покупке	4% от цены
Комиссия агентства	разово	обычно 2% от цены
Регистрация и доверенный агент	разово	фиксированно, несколько тысяч AED
Сервисный сбор	ежегодно	за квадратный фут, зависит от дома
Управление арендой	ежегодно	обычно от 5 до 8% аренды
Содержание и ремонт	по необходимости	переменно
Периоды без арендатора	при спросе	аренда, потерянная за это время

Мы делаем этот расчёт для конкретного объекта, прежде чем его рекомендовать. Два жилья с одинаковой арендой могут давать совершенно разный чистый результат.

Пришлите нам объект, который рассматриваете, и мы подготовим по нему эти цифры, вплоть до дирхама.

Долгосрочная или краткосрочная сдача

Краткосрочная сдача может приносить более высокий доход, но и требует заметно больше работы. Долгосрочная спокойнее и предсказуемее.

Это две разные стратегии, а не лучший и худший вариант. Правильный выбор зависит от жилья и от того, сколько времени вы готовы тратить на сдачу.

Долгосрочная. Годовой договор, регистрация в Ejari, один арендатор, стабильный доход и меньше хлопот. Меньше колебаний.
Краткосрочная. Сдача посуточно, выше доход в пик сезона, но также уборка, смена гостей, лицензия и более высокие операционные расходы.
Не каждый дом и не каждый район подходят для краткосрочной сдачи. В некоторых районах она запрещена, поэтому мы проверяем правила до покупки.

Мы подбираем правильную стратегию под конкретное жильё, район и то, сколько времени вы готовы тратить на сдачу. Опишите свои планы, и мы подскажем, что вам подходит больше, долгосрочная или краткосрочная сдача.

Что действительно повышает или снижает результат

Результат от сдачи зависит от нескольких вещей, которые не видны ни в цене, ни в площади. Значение имеют локация, сервисный сбор, планировка и качество управления.

Мы смотрим на всё это, прежде чем считать покупку обоснованной. Когда они работают вместе, жильё реже простаивает и дешевле в содержании.

Локация и спрос у арендаторов. Район, где люди хотят жить, сокращает время простоя жилья.
Сервисный сбор. Высокая ставка может съедать заметную часть аренды. Это один из самых недооценённых расходов.
Планировка, которую легко сдавать. Функциональное жильё сдаётся быстрее и дешевле в содержании.
Меблировка и стандарт. Они повышают аренду, но также входную стоимость и износ. Мы считаем, окупается ли это.
Качество управления. Хороший управляющий держит жильё сданным и в порядке, что защищает стоимость.

Когда всё это работает вместе, объект ведётся спокойнее и даёт лучший чистый результат. Давайте вместе оценим, как жильё, которое вы рассматриваете, выглядит по этим пунктам, прежде чем вы сделаете оферту.

Управление, даже когда вы за пределами Дубая

Вам не обязательно заниматься сдачей самому, особенно когда вы живёте за границей. Мы берём на себя всё управление, от подготовки жилья до выплаты аренды.

Вы получаете отчёт и принимаете решения; работу на месте делаем мы. Объект работает, даже когда вас нет в Дубае.

Подготовка жилья, фотосъёмка и размещение объявления.
Подбор арендатора, договор и регистрация в Ejari.
Сбор аренды, взаимодействие с районом, мелкий ремонт и продления.
Отчёт для вас и выплата на ваш счёт, в том числе за рубежом.

Вам не нужно быть в Дубае, чтобы объект работал. Мы отчитываемся о его состоянии и результате, а решения остаются за вами.

Сообщите нам, где вы живёте и что представляет собой ваше жильё, и мы объясним, как вели бы аренду удалённо в вашем случае.

Аренда, Золотая виза и стоимость со временем

Покупая под аренду, стоит смотреть дальше первого года. Покупка от AED 2 000 000 может дать право на Золотую визу на 10 лет, что иногда становится дополнительным поводом для решения.

Стоимость объекта со временем зависит от рынка и локации. Мы не обещаем роста, но подбираем жильё так, чтобы оно выдерживало проверку и в аренде, и при последующей продаже.

Хорошая покупка под аренду обычно остаётся хорошей покупкой и при перепродаже. Расскажите, что для вас важнее, текущий доход или стоимость со временем, и мы подберём объект под это.

Чего мы не обещаем

О прибыли мы говорим прямо и честно. Мы не называем обещанных ставок или цифр, оторванных от расходов, потому что такие обещания редко выдерживают проверку.

Вместо этого мы показываем реальные диапазоны на основе фактических сделок и аренды в конкретном доме, вместе с полным учётом расходов. Если цифры не сходятся, мы скажем об этом прямо.

Честная цифра в начале стоит больше, чем обещание, которое не выдержит проверки временем. Запланируйте разговор, и мы покажем реальные диапазоны на основе сделок и аренды в конкретном доме.

Сервисный сбор и сборы района

Помимо расходов на покупку, у объекта есть расходы, которые возвращаются каждый год. Самый крупный из них, это сервисный сбор, рассчитываемый за квадратный фут площади жилья.

Ставка зависит от дома и от того, что она покрывает: охрану, уборку общих зон, бассейн, спортзал, лифты и резервный фонд. Обычно она составляет от нескольких до нескольких десятков AED за квадратный фут в год, а в престижных башнях может быть выше.

Сервисный сбор. Начисляется за квадратный фут, платится ежегодно, обычно частями. Он покрывает содержание общих зон дома.
Сбор района. На крупных проектах действует второй слой, за общую инфраструктуру всего комплекса: дороги, зелень, освещение.
Mollak. Сборы в домах совместного владения проходят через платформу Земельного департамента Дубая, которая наводит порядок в счетах района.
Индекс RERA. Земельный департамент публикует ежегодный индекс ставок сервисного сбора по домам, с которым вы можете сравнить то, что платите.

Мы проверяем сервисный сбор по конкретному дому, прежде чем его рекомендовать, потому что при той же аренде он может перевесить расчёт. Назовите дом, и мы проверим его ставку и услуги, которые она покрывает.

Первичный или вторичный рынок с точки зрения собственника

Покупая под аренду, стоит разделять две вещи: когда жильё начнёт приносить аренду и насколько легко вы сможете продать его позже. Первичный и вторичный рынки здесь явно различаются.

Объект со вторичного рынка готов к сдаче, как только переходит право собственности. Проект офф-план приносит аренду только после передачи, но позволяет растянуть оплату по этапам строительства.

Готовность к сдаче. Вторичное жильё можно сдавать сразу. Офф-план не приносит аренды до передачи.
План оплаты. Офф-план позволяет платить частями, привязанными к ходу строительства. На вторичном рынке вы платите полностью при сделке.
Ликвидность до передачи. Продажа юнита офф-план до завершения требует согласия застройщика (NOC) и обычно выплаты согласованной части цены.
Что вы видите. На вторичном рынке вы смотрите реальное жильё и знаете сервисный сбор. С офф-планом вы полагаетесь на планы и послужной список застройщика.

Что подходит лучше, зависит от того, хотите ли вы аренду с первого месяца или растянуть оплату во времени. Расскажите, что важнее, и мы подберём рынок под эту цель.

Выход из объекта и его ликвидность

Хорошая покупка под аренду учитывает и момент продажи. Ликвидность, то есть как быстро вы найдёте покупателя по разумной цене, зависит от нескольких вещей, на которые вы можете повлиять при покупке.

Значение имеют район, где люди хотят жить, а также состояние и стандарт жилья на день продажи. Жильё в ухоженном доме, в востребованной локации, переходит из рук в руки быстрее, чем в месте без спроса.

Район и спрос. Локация с живым рынком аренды и продаж сокращает поиск покупателя.
Состояние жилья. Ухоженный объект, без задолженностей по сборам, проще продать.
Тип и планировка. Жильё популярного размера и функциональной планировки имеет более широкий круг покупателей.
Формальности. Для продажи нужен NOC от застройщика, а если у продавца ипотека, её предварительное погашение.

Мы думаем о выходе уже на этапе покупки, потому что именно он решает, можно ли продать объект тогда, когда вы захотите. Расскажите, как долго планируете держать жильё, и мы подберём его так, чтобы оно выдерживало проверку и при перепродаже.

FAQ

Частые вопросы.

Платится ли налог на арендный доход в Дубае?

Физические лица в Дубае не платят налог на арендный доход и на прибыль с продажи недвижимости. Это одна из причин интереса к этому рынку.

Какую валовую аренду приносит объект в Дубае?

Зависит от сегмента, района и типа сдачи. Вместо того чтобы обещать единую цифру, мы рассчитываем реальный чистый результат по конкретному объекту, после расходов и простоев.

Что лучше, долгосрочная или краткосрочная сдача?

Краткосрочная может приносить более высокий доход, но требует лицензии, управления и согласия района. Долгосрочная стабильнее и менее требовательна. Мы подбираем стратегию под жильё и вашу вовлечённость.

Может ли иностранец купить объект под аренду?

Да, в зонах фрихолда в полную собственность, без требования к резидентству. Мы также берём на себя аренду и управление после покупки.

Возьмёте ли вы управление арендой, если я живу за границей?

Да. Мы ведём аренду и управление удалённо: от подготовки жилья, через арендатора и Ejari, до сбора аренды и выплаты на ваш счёт.

Даёт ли покупка под аренду Золотую визу?

Покупка от AED 2 000 000 может подойти под Золотую визу на 10 лет. Мы ведём покупку так, чтобы она отвечала требованиям программы.

Сколько составляет сервисный сбор в Дубае?

Он начисляется за квадратный фут площади, ежегодно, а ставка зависит от дома и набора услуг. Обычно она составляет от нескольких до нескольких десятков AED за квадратный фут, а в престижных башнях может быть выше. Мы проверяем его по конкретному дому до покупки.

На крупном проекте платятся два сбора?

Может быть два слоя: сервисный сбор за ваш дом и сбор района за общую инфраструктуру всего проекта. Оба проходят через платформу Mollak под надзором Земельного департамента.

Можно ли продать объект офф-план до передачи?

Обычно да, но это требует согласия застройщика в виде NOC и чаще всего выплаты согласованной части цены. Условия зависят от проекта, поэтому мы читаем их в договоре до покупки.

Какое разрешение нужно для краткосрочной сдачи?

Сдача посуточно требует разрешения на жильё для отдыха, выдаваемого Департаментом экономики и туризма, и согласия управляющего домом. Разрешение продлевается ежегодно. Мы проверяем эти требования, прежде чем считать жильё подходящим для краткосрочной сдачи.

Вам может быть интересно

Давайте поговорим

Давайте рассчитаем результат до покупки. Без обещаний, только цифры.

Вы рассказываете о бюджете и цели. Мы покажем, что действительно остаётся после расходов.

Рассчитать результат аренды Другие сценарии для покупателей